Qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsinin notarial qaydada təsdiqlənməsinə ehtiyac varmı?
Qeyri-yaşayış sahələrinin icarəyə verilməsi (icarə müqaviləsinin bağlanması) praktikasında ən çox rast gəlinən mübahisələrdən biri bu müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi zərurətinin olub-olmamasıdır. Bu mövzu, xüsusilə, daşınmaz əmlakın hüquqi rejimi, Mülki Məcəllənin imperativ normaları və digər qanunvericilik aktları ilə bağlı müəyyən anlaşılmazlıqlar yaratmışdır.
Ali Məhkəmənin Kommersiya Kollegiyasının X saylı qərarı məhz bu suala aydınlıq gətirərək, qeyri-yaşayış sahələrinin icarəsi ilə bağlı notariat qaydasında təsdiqləmə tələb olunub-olunmaması məsələsini geniş izah etmişdir. Aşağıdakı məqalədə həmin məhkəmə işinin faktiki halları, alt məhkəmələrin yanaşmaları və Ali Məhkəmənin yekun mövqeyi detallı şəkildə təhlil ediləcəkdir.
1. İşin faktiki halları
- Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi
2019-cu il 23 aprel tarixli icarə müqaviləsi əsasında iddiaçı ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin (200 kv.m hissəsinin) cavabdeh tərəfindən icarəyə götürülməsinə razılıq vermişdir. Müqaviləyə görə:- Aylıq icarə haqqı 500 manat (vergilər daxil) müəyyən edilmiş,
- Müqavilənin etibarlılıq müddəti 5 il nəzərdə tutulmuş,
- Vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün 3 ay öncədən yazılı xəbərdarlıq edilməsi tələb olunmuşdur.
- Xitam bildirişi
İddiaçı 2021-ci il 23 noyabr tarixli yazılı bildirişlə müqaviləyə vaxtından əvvəl, üç ay öncədən xəbərdarlıq etməklə xitam veriləcəyini cavabdehə elan etmişdir. Bildiriş 2021-ci il 27 noyabr tarixində icarəçiyə (cavabdehə) çatdırılmışdır. - Cavabdehin mövqeyi
Cavabdeh 10.12.2021-ci il tarixli məktubla müqavilənin MM-in 421.2-ci maddəsinə əsasən birtərəfli qaydada ləğv edilməsinin mümkün olmadığını, çünki müqavilə öhdəliklərinin ciddi şəkildə pozulmadığını bildirərək müqavilənin davam etdirilməsində maraqlı olduğunu qeyd etmişdir. - İddia ərizəsi
İddiaçı məhkəməyə müraciət edərək ona məxsus (Dövlət Reyestrindən çıxarışla təsdiq edilmiş) ümumi sahəsi 280,8 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 200 kv.m-lik icarə predmeti hissəsinin cavabdehdən azad edilməsi və boşaldılması barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia tələbinin əsaslandırılmasında vurğulanırdı ki, o, müqavilə ilə nəzərdə tutulan “3 ay öncədən yazılı xəbərdarlıqla xitam” hüququndan istifadə etmiş və beləliklə, icarə əlaqəsini MM-in 421.1-ci maddəsinə müvafiq olaraq vaxtından əvvəl dayandırmışdır.
2. Məhkəmələrin mövqeyi
2.1. Birinci instansiya məhkəməsi
- Qətnamə (12 avqust 2022-ci il, e-2-2(113)-2113/2022):
Birinci instansiya məhkəməsi qərara gəldi ki, tərəflərin bağladığı icarə müqaviləsi “notariat qaydasında təsdiqlənmədiyi üçün” daşınmaz əmlaka dair müqavilə kimi etibarsız sayıla bilər. Məhkəmənin mövqeyinə görə, MM-in 144.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan “daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir” müddəası icarə münasibətlərinə də şamil olunur. Bu əsasla, məhkəmə icarə müqaviləsinin mövcud olmadığını və cavabdehin həmin sahədən çıxarılmalı olduğunu bildirmişdir. - Hüquqi əsaslandırma:
Birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin təminini, əsasən “müqavilənin notariat təsdiqi şərti”nin (MM-in 144.1, 394, 407.2 və s.) pozulması ilə əlaqələndirmişdir. Həmçinin, mülkiyyətçi hüquqlarına əsaslanaraq, cavabdehin həmin sahəyə sahiblik və istifadə hüququnun yaranmadığını vurğulamışdır.
2.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi
- Qətnamə (8 dekabr 2022-ci il, 2-2(103)-966/2022):
Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv etmiş, yeni qətnamə çıxarmaqla “icarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqlənməsinin məcburi olmadığına” dair nəticəyə gəlmiş və iddia tələbini əsaslı hesab edərək cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmasına qərar vermişdir. - Apellyasiya məhkəməsinin əsas arqumentləri:
- Qeyri-yaşayış sahəsinin icarəsi – daşınmaz əşyanın “sərəncam verilməsi” deyil
MM-in 152.4-cü maddəsinə görə, “sərəncam hüququ” əmlakın hüquqi taleyini müəyyən etmək deməkdir (məsələn, özgəninkiləşdirilmə – alqı-satqı, bağışlama, ipoteka və s.). İcarə isə sadəcə həmin əmlakdan müvəqqəti istifadənin başqasına verilməsidir. Bu səbəbdən, MM-in 144.1 və 394-cü maddələrinin “notariat təsdiqi” tələbi sırf özgəninkiləşdirilmə (daşınmaz əmlakın mülkiyyətinin və ya digər əşya hüququnun keçməsi) halları üçün nəzərdə tutulmuşdur. - Daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsinə dair notariat tələbi qanunvericilikdə yoxdur
“Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10-cu maddəsi yalnız “xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin bilavasitə icarəyə verilməsi”nin notarial qaydada təsdiqlənməsini tələb edir. Digər növ daşınmazlar (məsələn, qeyri-yaşayış sahələri, binalar və s.) üzrə belə bir imperativ tələb qoyulmamışdır. - Müqavilənin dövlət reyestrində qeydiyyatı
“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsinə görə, yalnız “müddəti 11 aydan çox olan icarə hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması” zərurəti var. Amma bu qeydiyyat sadəcə hüququn qorunması və mübahisə zamanı üstünlük təşkil edən hüquqi sübut təkandır; notariat təsdiqi ilə bağlı sərt tələb orada göstərilməmişdir.
- Qeyri-yaşayış sahəsinin icarəsi – daşınmaz əşyanın “sərəncam verilməsi” deyil
- Nəticə:
Müqavilənin notarial təsdiqi zəruri olmadığına görə icarə müqaviləsi etibarlı sayılmış, eyni zamanda, müqavilədə göstərilən “3 ay əvvəlcədən yazılı bildiriş” şərtinə riayət edildiyi üçün icarə hüququna vaxtından əvvəl xitam verilməsinin qanunauyğun olduğu müəyyən edilmişdir.
2.3. Kassasiya mərhələsi (Ali Məhkəmə)
- Qərar (03 may 2023-cü il, 2-2(102)-211/2023):
Ali Məhkəmə Kommersiya Kollegiyası kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxaraq apellyasiya məhkəməsinin gəldiyi nəticəni tamamilə dəstəkləmiş və qeyd etmişdir ki:- Daşınmaz əmlakın icarəsi, özgəninkiləşdirilmə (sərəncam) anlayışına daxil deyil. Belə ki, icarə münasibəti əmlakın mülkiyyət hüququnu qarşı tərəfə keçirmir; yalnız əmlakdan müəyyən müddət ərzində sahiblik və istifadə hüququ təmin olunur.
- Müqavilənin notariat təsdiqi ilə bağlı imperativ tələb yoxdur. Qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsini sadə yazılı formada bağlamaq kifayətdir.
- Müqavilənin ləğvi şərtləri. Tərəflər müqavilədə 3 ay öncədən xəbərdarlıqla birtərəfli xitam hüququnu razılaşdırıblarsa, bu şərt MM-in 421-ci maddəsinə uyğun olduğundan, icarə münasibəti həmin bildiriş müddəti bitdikdə avtomatik olaraq xitam tapır. Qeyd olunan halda iddiaçı 2021-ci il 23 noyabrda bildiriş yollayıb, bildiriş 27 noyabrda qarşı tərəfə çatdırılıb və 90 günlük (3 aylıq) müddət tamam olduqda icarə əlaqəsi bitmiş hesab olunur.
Beləliklə, Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyasının “qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi üçün notariat təsdiqi tələbinin olmaması” barədə gəldiyi nəticəni təsdiqləmiş və kassasiya şikayətini təmin etməmişdir. Nəticədə, cavabdehin icarə predmeti olan sahədən çıxarılması barədə qərar qüvvədə saxlanılmışdır.
3. Hüquqi şərh və nəticələr
- Notariat qaydasında təsdiq tələbi yalnız özgəninkiləşdirilmə və ya əşya hüquqlarının (servitut, ipoteka və s.) yaradılması zamanı irəli sürülür
Mülki Məcəllənin 144, 152.4 və 394-cü maddələrində vurğulanan “sərəncam” ifadəsi əmlakın hüquqi taleyini birdəfəlik dəyişən – yəni mülkiyyəti və ya digər məhdud əşya hüququnu qarşı tərəfə keçirmək (alqı-satqı, bağışlama, ipoteka və s.) mənasında başa düşülür. İcarə müddətli istifadəyə dair müqavilədir, sərəncam hüququnu (yəni sahibliyin mülkiyyətçi kimi ötürülməsini) nəzərdə tutmur. Bu səbəbdən MM-in 144.1-ci maddəsinin icarə münasibətlərinə tətbiqi yolverilməzdir. - Qanun “xüsusi torpaq icarəsi” üçün notarial təsdiqi tələb edir
“Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10-cu maddəsi xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin icarəsi üçün notarial təsdiqi istisna olaraq göstərir. Bu tələb, misal üçün, yaşayış binaları, qeyri-yaşayış sahələri və digər daşınmazlar üçün nəzərdə tutulmayıb. Deməli, torpaq icarəsi xaric, digər daşınmazların (xüsusən, qeyri-yaşayış obyektlərinin) icarəyə verilməsi sadə yazılı şəkildə reallaşdırıla bilər. - İcarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiq edilməməsi müqaviləni etibarsız etmir
Mülkiyyətçiyə məxsus qeyri-yaşayış sahəsi üzrə bağlanmış müqavilə qanunla tələb olunan formaya (sadə yazılı forma) uyğun bağlandıqda, o, etibarlı sayılır. Yəni əlavə notariat təsdiqi yalnız tərəflərin arzusu və ya digər hüquqi təminat məqsədi ilə həyata keçirilə bilər, lakin məcburi deyil. - İcarə hüququnun ləğvi – müqavilə azadlığının təcəssümü
Müqavilə azadlığı (MM-in 386-cı maddəsi və s.) tərəflərə müqavilənin müddət, icarə haqqı, birtərəfli xitam qaydaları və digər mühüm şərtlərini azad surətdə razılaşdırmaq imkanı yaradır. Əgər müqavilədə birtərəfli qaydada, 3 ay əvvəl xəbərdarlıq etməklə xitam hüququ nəzərdə tutulubsa, bu, qanuna zidd deyil və həmin şərt tərəflər üçün məcburidir.
4. Təcrübə üçün praktiki tövsiyələr
- Qeyri-yaşayış sahələrini icarəyə verən mülkiyyətçilər
- Qanunun bu cür müqavilələr üçün notariat təsdiqi tələbi qoymadığını nəzərə almalı, lakin icarə hüququnu qorumaq və gələcək mübahisələri minimuma endirmək üçün müqaviləni sadə yazılı qaydada, mümkün qədər detallı şəkildə bağlamalıdırlar.
- Müddəti 11 aydan artıq olan icarə hüququnun “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində” qeydiyyata salınması mümkündür (lakin imperativ deyil). Bu, hüquqi mübahisə zamanı sübutedici baza rolunu möhkəmləndirə bilər.
- Cavabdehlər (icarəçilər)
- Müqavilədə icarə müddəti, birtərəfli xitam şərtləri, xüsusən “3 ay öncədən xəbərdarlıq” müddəası varsa, bu cür bildirişlərə qarşı dərhal reaksiya verilməsi vacibdir.
- Yaxşı olar ki, icarəçi uzunmüddətli biznes planı qurursa, müqavilənin müddətinə dair istənilən riskləri öncədən nəzərə alsın və daha sərt (və ya əlverişli) şərtlər üzrə danışıqlar aparsın.
- Mübahisələrdə məhkəmə təcrübəsi
- Ali Məhkəmənin sözügedən qərarı gələcəkdə bənzər mübahisələr üçün presedent xarakteri daşıyır. Qərarda aydın şəkildə göstərilir ki, qeyri-yaşayış sahəsi üzrə icarə müqavilələrinin notariat təsdiqi tələb edilmədən, sadə yazılı formada bağlanması kifayət edir və bu cür müqavilələr Mülki Məcəlləyə tam uyğundur.
5. Nəticə
Ali Məhkəmənin X saylı qərarı ilə bir daha təsdiq olundu ki, qeyri-yaşayış sahələrinin icarəyə verilməsi “daşınmaz əmlakın sərəncamı” anlamına daxil deyil və bunun üçün mütləq notariat qaydasında təsdiq tələbi mövcud deyil. Yalnız xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin icarəsi barəsində “Torpaq İcarəsi haqqında” Qanunda istisna hal nəzərdə tutulmuşdur.
Bu işdə diqqətçəkən əsas məsələ həm də müqavilədəki “3 ay öncədən yazılı bildirişlə xitam” şərtinin icrasıdır. Tərəflərin müqavilə azadlığı prinsipinə əsasən öz aralarında razılaşdırdığı bu şərt iddiaçıya obyektin geri qaytarılmasını tələb etmək hüququ verir. Məhkəmə müəyyən edib ki, 3 aylıq xəbərdarlıq müddəti başa çatdıqdan sonra icarə münasibətləri avtomatik bitmiş sayılır və icarəçi sahəni boşaltmağa borcludur.
Bu qərar bir daha vurğulayır ki, icarə müqaviləsinin (qeyri-yaşayış sahələri üzrə) etibarlılığı üçün sadə yazılı forma yetərlidir, notariat təsdiqi isə ancaq tərəflərin iradəsindən asılı olan könüllü seçim və yaxud məhdud hallarda qanundan (xüsusilə, torpaq icarəsi) irəli gələn tələbatdır.
Beləliklə, mülki dövriyyədə iştirak edən şəxslər (həm mülkiyyətçilər, həm də icarəçilər) qeyri-yaşayış sahələrinin icarə müqaviləsini notariusda təsdiqlətmədən də bağlaya bilərlər. Eyni zamanda, icarə müddəti və birtərəfli xitam şərtləri razılaşdırılarkən, qanunda nəzərdə tutulan çərçivəyə (MM-in 421-ci maddəsi və s.) və özəl razılaşmalara daim diqqət göstərmələri vacibdir. Bu cür yanaşma mübahisə riskini minimuma endirir və mülki hüquq münasibətlərinin sabitliyini təmin edir. #211/2023
