MTK obyekti sökərkən yalnız böyük sahə verməməli, həm də gəlirləri nəzərə almalıdır
Mülkiyyət hüququnun toxunulmazlığı və bu hüququn məhdudlaşdırılmasına dair mübahisələr istər qanunvericilik, istərsə də məhkəmə təcrübəsində ən çox rast gəlinən məsələlərdəndir. Aşağıdakı məqalədə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin qərarlarının Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası tərəfindən necə qiymətləndirildiyi və məhkəmənin mülkiyyət hüququ, onun məhdudlaşdırılması, habelə “ədalətli kompensasiya”nın tətbiqi məsələlərinə dair yanaşması geniş şəkildə izah olunmuşdur.
1. İşin faktiki halları
Mənzil Tikinti Kooperativi (bundan sonra – “iddiaçı”), Nizami rayonu ərazisində yerləşən və Cavabdehin (bundan sonra – “cavabdeh”) mülkiyyətində olan 78 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması və sökülməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddiaçı bildirmişdir ki, torpaq sahəsi hələ 2014-cü ildə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin müvafiq sərəncamı əsasında tikintinin layihələndirilməsi üçün başqa bir MTK-ya verilmiş, daha sonra həmin sərəncam sonradan yaradılmış iddiaçının adına rəsmiləşdirilmişdir. Layihəyə əsasən, həmin ərazidə köhnə tikililər (o cümlədən, cavabdehin sahibkarlıq məqsədilə istifadə etdiyi ikimərtəbəli binanın birinci mərtəbəsindəki qeyri-yaşayış sahəsi) sökülməli və yerində çoxmərtəbəli müasir yaşayış binaları, habelə digər obyektlər inşa edilməlidir.
İddiaçı cavabdehə təklif etmişdir ki, o, mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsini (mağazanı) təhvil versin, binanın sökülməsinə razılıq versin. Bunun müqabilində isə cavabdeh tikiləcək binalardan birində əvvəlkindən 20 faiz böyük tam təmirli qeyri-yaşayış sahəsi ilə təmin ediləcəkdir. Cavabdeh isə müvafiq icazələrin və söküntü ilə bağlı dəqiq layihənin olmaması səbəbilə bu təklifə razılıq verməmişdir. Onun etirazının əsas mövzusu mülkiyyətinin əlverişli yerdə olması, gəlir gətirməsi, gələcəkdə həmin sahənin hansı zamanda və hansı formada əvəz ediləcəyinə dair məqamlarda qeyri-müəyyənliklərin qalması ilə bağlı olmuşdur.
2. Birinci və apellyasiya instansiyası məhkəmələrinin yekunları
Birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd etmişdir. Məhkəmə nəticəyə gəlmişdir ki, mövcud qanunvericilik mülkiyyət hüququnun toxunulmazlığını təmin edir və yalnız məhdud hallarda bu hüquqa müdaxilə mümkündür. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin 2014-cü il tarixli sərəncamı daha sonrakı dövrə aid Nazirlər Kabinetinin 86 və 482 nömrəli qərarlarının tələbləri ilə birbaşa əlaqəli deyildir. Digər tərəfdən, iddiaçının təklif etdiyi kompensasiyanın “ədalətli” olması sübuta yetirilməmiş, cavabdehin mövcud binada uzun illər sahibkarlıq fəaliyyəti göstərməsi və yenidənqurma layihəsinin icrasının qeyri-müəyyən olması da nəzərə alınmışdır. Məhkəmə hesab etmişdir ki, bu şəraitdə cavabdehi öz mülkiyyətindən məhrum etmək üçün kafi əsas yoxdur.
Bakı Apellyasiya Məhkəməsi həmin qətnaməni dəyişdirmədən saxlamışdır. Məhkəmə vurğulamışdır ki, cavabdehin mülkiyyət hüququna (eyni zamanda sahibkarlıq hüququna) müdaxilə edilməsi hazırda zəruri və mütənasib hesab edilə bilməz. Apellyasiya instansiyası da, birinci instansiyanın gəldiyi nəticələri əsas götürərək, iddiaçının arqumentlərini əsassız saymış, mübahisəli sahədə söküntü işlərinin konkret nə vaxt və necə aparılacağı dəqiq göstərilmədiyi üçün, cavabdehin mülkiyyət hüququnun pozulmayacağını indidən birmənalı şəkildə iddia etmək mümkün olmadığını bildirmişdir.
3. Ali Məhkəmənin mövqeyi və işin yenidən baxılması
İddiaçı bu qərarlardan kassasiya şikayəti vermişdir. Ali Məhkəmənin Kommersiya Kollegiyası, cavabdehin mülkiyyət hüququna müdaxilə ilə bağlı ortaya çıxan bütün faktiki və hüquqi halları təhlil etmişdir. Kollegiya öz qərarında aşağıdakı əsas məqamlara diqqət yetirmişdir:
- Qeyri-müəyyənlik məsələsi
Ali Məhkəmə qeyd etmişdir ki, binanın nə vaxt söküləcəyi, dəqiq hansı layihənin tətbiq ediləcəyi və cavabdehə hansı yerdə, hansı ölçüdə və əlverişlilikdə qeyri-yaşayış sahəsinin veriləcəyi haqda dəqiq sübutlar ortaya qoyulmamışdır. Apellyasiya məhkəməsi bu məqamları araşdırarkən dəqiq faktiki nəticə çıxarmamış, sübutları yarımçıq qiymətləndirmişdir. - “Ədalətli kompensasiya”nın meyarları
Mülkiyyət hüququna müdaxilənin (yəni cavabdehi mülkiyyətindən məhrum etməyin) mümkünlüyü üçün Konstitusiya, Mülki Məcəllə və məhkəmə təcrübəsi əsasında “ədalətli kompensasiya”nın təmin edilməsi tələb olunur. Təklif edilən əvəzin “daha böyük sahə” olması kifayət etmir – həmin yerin kommersiya əlverişliliyi, infrastrukturu, mərtəbəsi, konkret ünvandakı müştəri axını və sair amillər də nəzərə alınmalıdır. Məhkəmə vurğulamışdır ki, sökülməsi nəzərdə tutulan obyekt sahibkarlıq məqsədilə istifadə edilir; deməli, cavabdeh üçün maddi gəlir mənbəyindən məhrum olma məsələsi ortaya çıxır. Bu səbəbdən “ədalətli kompensasiya” anlayışı daha geniş dəyərləndirilməlidir. - Qərarlardakı ziddiyyətlərin aradan qaldırılması
Ali Məhkəmə göstərmişdir ki, iş materiallarında bir tərəfdən binanın tikintisinin artıq müəyyən hissəsinin başa çatdığına dair məlumat var, digər tərəfdən isə həmin ərazidə binanın tikintisinin nə zaman aparılacağı qeyri-müəyyəndir. Bu cür ziddiyyətli vəziyyət aradan qaldırılmamış qalır. Məhkəmə işin bu hissəsində aydın sübutların əldə olunması üçün apellyasiya instansiyasında əlavə araşdırmalara ehtiyac olduğunu qeyd etmişdir. - Mülkiyyətçinin hüququnun məhdudlaşdırılması meyarları
Qərarda Konstitusiyanın 13 və 29-cu maddələrinin mülkiyyət hüququnun toxunulmazlığı prinsipini ehtiva etdiyi, lakin bəzi istisna hallarda məhdudlaşdırmanın mümkün olduğu vurğulanmışdır. Bu məhdudlaşdırma yalnız qanuni məqsəd (cəmiyyətin lehinə böyük ictimai maraq) və ədalətli kompensasiyanın ödənilməsi şərti ilə tətbiq edilə bilər. Ali Məhkəmə isə cavabdehin mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılmasına dair indiki mərhələdə kifayət qədər hüquqi əsasın təqdim edilmədiyini və apellyasiya məhkəməsinin məhz bu məqamı tam araşdırmadığını bildirmişdir.
Nəticə etibarilə, Ali Məhkəmə apellyasiya məhkəməsinin sözügedən qətnaməsini ləğv etmiş və mübahisənin yenidən hərtərəfli araşdırılması üçün işi Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarmışdır. Bununla da kassasiya instansiyası əslində işin mahiyyətini apellyasiya instansiyasında daha ətraflı nəzərdən keçirməyi və bütün həmin qarışıq ziddiyyətlərin, eləcə də “ədalətli kompensasiya” şərtlərinin təmin olunub-olunmadığının müəyyən edilməsini vacib saymışdır.
4. Hüquqi qiymətləndirmə və nəticələr
Ali Məhkəmənin yanaşması bir neçə mühüm praktiki nəticəni əks etdirir:
- Mülkiyyət hüququnun prioritetliyi
Mülkiyyət hüququnun yalnız formal istinadlarla və qeyri-müəyyən layihələrlə məhdudlaşdırılması məqbul deyildir. Məhkəmə mülkiyyətçini mülkiyyətindən məhrum etməzdən əvvəl “nə vaxt, necə, nə qədər, hansı ərazi, hansı infrastruktur” suallarını birmənalı cavablandırmağı tələb edir. - “Ədalətli kompensasiya”nın detallı araşdırılması
Qeyri-yaşayış sahəsinin sadəcə daha böyük həcmlə əvəzlənməsi hər zaman kifayət etmir. Çünki kommersiya fəaliyyətində sahənin yerləşdiyi ərazi, müştəri axını, şəhərin mərkəzinə yaxınlıq dərəcəsi, nəqliyyat şəraiti və digər kriteriyalar əsas rol oynayır. Məhkəmə hesab edir ki, genişlənmiş kvadratura yeganə amil olmamalıdır. - Təsdiqedici sənəd və ekspert rəylərinin önəmi
Ali Məhkəmə vurğulamışdır ki, məhkəmə şərti olaraq “layihə hazırlığı var”, “tikinti görülüb” kimi bəyanatlarla kifayətlənməməli, əgər zəruridirsə, mütəxəssis/ekspert rəyinə, mötəbər tikinti layihələrinə, memarlıq və inşaat pasportuna istinad etməlidir. Məhkəmə çəkişməsində hər iki tərəfin hüquqları bərabər şəkildə qorunmalı, iddia tələb edən şəxs əsaslandırılmış və inandırıcı sübutlar təqdim etməlidir. - Növbəti mərhələdə məhkəmənin tapşırıqları
İş Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qayıtdıqdan sonra məhkəmə, cavabdehin mülkiyyətinə faktiki müdaxilənin hansı məqsədi daşıdığını, bu müdaxilənin cəmiyyət üçün hansı real fayda verə biləcəyini və “ədalətli kompensasiya” şərtlərinin kifayət qədər təmin olunub-olunmadığını araşdırmalıdır.
5. Ümumi rəy
Bu iş müasir şəhərsalma prosesində, paytaxtın yenidən qurulması istiqamətində tez-tez meydana çıxan mübahisəli situasiyalardan birini əyani şəkildə nümayiş etdirir. Bir tərəfdən şəhərin abadlaşdırılması, təhlükəsizliyi, qəzalı binaların sökülməsi, insanların daha rahat şəraitli mənzillərlə təmin edilməsi cəmiyyətdə maraq doğurur. Digər tərəfdən isə məcburi köçürməyə və mülkiyyət hüququna müdaxiləyə səbəb olan bu qərarlar, mülkiyyətçilərin konstitusion hüquqlarının səmərəli şəkildə qorunmasını zəruri edir.
Ali Məhkəmə, verdiyi son qərarla, bu zərurəti bir daha vurğulamışdır. Mülkiyyət hüququnun tam müdafiəsi, eyni zamanda qanunun icazə verdiyi hallarda, məqbuliyyət və mütənasiblik prinsipinə əməl olunmaqla məhdudlaşdırıla bilər. Bu səbəbdən “cəmiyyətin maraqları” və “mülkiyyətin toxunulmazlığı” arasında ədalətli balansın qurulması tələb edilir.
Nəticədə, Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyasının qərarını ləğv etmiş və işi yenidən baxılması üçün geri göndərmişdir. Apellyasiya instansiyası yenidən baxışda həm “ədalətli kompensasiya”, həm də iddiaçının konkret tikinti layihələri və digər müvafiq sənədləri əsasında cavabdehin mülkiyyət hüququnun hansı əsaslarla məhdudlaşdırılmasının mümkünlüyünü daha dolğun qiymətləndirməlidir. Bu isə şəhərsalma proseslərinin qanunun tələblərinə uyğun tənzimlənməsində, eləcə də mülkiyyətçilərin hüquqlarının etibarlı təminatının qorunmasında mühüm rol oynayacaqdır.
